住房抵押贷款的主要风险是什么？（长沙个人房屋抵押贷）

住房抵押贷款就是以房产为抵押物进行抵押担保的，一般情况来讲是很安全的一款贷款产品。但但受制于房产抵押贷款时间长、流动性较低等因素，对于银行和借款人来讲也有一定的风险。对于银行来讲，其风险主要表现在如下几方面：

1.借款用途风险。

个人住房抵押贷款的审批相对来说比较容易，所以住房抵押贷款更容易出现虚假的借款用途。如果借款人挪用贷款或改变借款用途，银行根本无法了解也不能控制资金的使用。等到贷款到期的时候对银行来说贷款归存在极大了不确定性。当贷款逾期的话，银行需要跟借款人协商，或者申请法院拍卖、变卖抵押房屋，所得款项优先归还贷款本息和相关费用。如果借款人将贷款用于非法、违规等不正当用途，银行还将承担合规检查、内部审计、监管检查等更多的风险。

2.房产抵押所有权人的信用风险。

由于住房抵押贷款时间长，受多方面因素影响，如果借款人贷款之后资金短缺，就会出现房贷拖欠，产生借贷风险；再就是比如承担阶段性担保责任的开发商或是担保人资格实力超出自身能力时，就会产生贷款无法正常归还的问题，那么银行将承担贷款逾期甚至形成不良的风险。

3.抵押物处置变现风险。

如果借款人不能按时归还贷款，银行只能被迫处置抵押房产。其实处置抵押房产是个漫长的过程，同时还伴随了很多不确定性，比如，房屋存在产权纠纷，大家知道，现在房产销售基本上销售的都是尚未完工的楼盘，真正拿到房产权证办理还需要一个很长的期间。如果，整体楼盘房产权证登记办理出现脱节甚至出现开发商跑路等方面的风险，就有可能影响整个住房抵押贷款业务的办理。或者存在被其他债权人申请查封等等，这些都会使借款人出现违约以及抵押物品价值失效，给银行行使债权带了障碍。

4、利率风险

利率风险是指金融市场利率波动导致存贷款利差缩小，甚至出现贷款利率低于存款利率，导致银行收不抵支的风险。目前我国的商业银行的个人住房抵押贷款利率缺乏灵活性，只能随着央行对利率的调整而相应变动，而存款利率却可以根据国内外经济形势随时进行调整。根据我国利率政策的规定，如果利率下调，定期存款利率按存入时的利率即原较高的利率执行，而贷款必须在执行期满一年

时改为降低后的利率，这样实际上由商业银行承担了绝大部分的利率风险。如果银行发放新的个人按揭贷款用的是早期利率水平较高时的存款来源，那么其经营就有可能亏本。如果利率上调，与存款利率增长幅度相比小，这样就有可能减少银行的获益。

5、流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的住房贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。个人住房抵押贷款属于中长期贷款，具有较大的风险性。从美国的次贷危机可以明显看到这种风险的威力，不仅是波及银行业，甚至整个金融业都受到影响。所以我国的银行也要防范这种风险。引起流动性风险原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征，商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，个人住房抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题，因此商业银行面临着及时变现的风险。

对借款人来讲，其风险主要有：经济损失风险。

如果贷款到期不能归还，抵押权人将抵押物房屋处置变现，处置变现的价格可能远低于市场价，其中的差额就是借款人的经济损失风险。为了避免这种情况出现，借款人申请贷款前一定要充分评估自己的还款能力，如果在贷款后出现资金困难，可以从其他途径筹资归还贷款，不然损失的可是自己的经济。

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