银行个人抵押贷款需要些什么条件（长沙银行个人经营贷款）

如果对利率及批款率比较在意，贷款的准备期最好为6个月，经办周期2~3个月。以下着重谈论个人经营类，对公经营性物业暂不讨论。

一、资质准备期（贷款前6月）：

1.流水/财报准备：尽量将流水放在主贷人名下，对私对公都可以。

例如将全家人的收款都放在主贷人账户里，主贷人年龄最好低于55岁，这样贷款期限更长。

一些做工程的朋友，流水都体现在别人公司名下，别人公司又只起到挂靠作用，这种情况年头做贷款相对利息低难度小，年底做相对利息高难度大。

财报的话有30%的银行会看，一般要求3年报表是盈利的，且盈利最好递增，细节个案各异。

2.贷款时间准备：一年中贷款日期越靠前，要求会相对低一些。同一款银行产品，可能3月份的政策要比8月份的政策宽松许多，利率也会更低。

今年比较特殊，往年都是10月以后半数以上的银行就开始限制放款了。所以贷款也是抓前不抓后。宁可早批早放款，也不要等到年底急用钱了再借。

我就接到过一位朋友抵押流程都做完了没想到银行存贷比超标不放款了，找我换新的银行。这种就比较危险，特别是在年底。能8月前做掉的贷款绝不拖到12月。

对此，该申请新公司的申请新公司，该关掉的公司我们应当咨询专业人士，不合适的就关掉，特别是投资管理、金融、房地产公司，不然会大大提高批款难度。

我遇到过一个老板，虽然名下有投资管理公司，但未实际经营，多数银行不太容易做，只有少数银行能接受。

公司成立要求1年以上，个别半年以上，极个别没有要求。少数银行新过户1年以上的营业执照也认。

4.产权明晰：离过婚的朋友要注意财产分割明晰。

某些银行对债权也会考察。所以离婚的时候一定要把财产分割写清楚，特别是固定资产与大额负债。

我遇到过一朋友去民政局离婚，民政局的同志不是很配合写银行要求版的分割协议书。

这时候一定要坚定自己的立场，维护自己的合法权益将财产分割写清楚，以免日后造成不必要的麻烦。

5.征信：一定不要有逾期！目前很多银行采取大数据预审，特别是低息的银行。

大数据甚至连是否故意逾期都判断得出来。贷款前半年逾期会极大地影响可做银行家数。

控制在两年内不超过6次逾期，半年内没有逾期，逾期天数不超过2个月为适。

超过这个范围将增加操作难度。2个月以上的恶性逾期都要向银行给出合理解释及相关材料佐证，例如连续记错日期的老板要求每次晚还的天数一致，信用卡盗刷要求提供报案记录等等。

6.信用卡：切忌套现！套现如果被银行大数据查出，那么我们基本无缘年化4.5%以下的低利率贷款。

虽然某些银行有行长推荐名额可以特批，但是越来越多的行长发现大数据是对的，已经有一些特批的客户逾期了。

所以大数据过不了，未来愿意特批的行长将越来越少。建议信用卡单卡及总体使用额度不超过70%！最大限度地降低信用卡对经营贷款的影响。

7.有没有老人小孩名字：如果产证上有18岁以下或者65岁以上老人名字，能去掉的就去掉。不然有小孩名字的会减额度，有老人名字的可做银行家数大幅减少。

8.房龄：买房最好买10~20年内房龄的房产。低利率银行特别喜欢20年内的，30年以上开始收紧，超过40年房龄银行几乎不做。

40年以上的铜牌房、老洋房要看主贷人收入及经营状况。

二、经办周期（2~3个月）

个人办理银行经营性、消费类房抵贷的基本流程为：

选择银行——》进件——》出批复——》签借款合同——》敲抵押——》放款

第一步：选择银行（约1个月）

除非我们已决定在这家银行办理贷款，不然千万不要在签银行的《征信查询授权书》。

你可以去本地信用机关拉一份央行版征信，然后带好产证、身份证、户口本、结婚证（或离婚协议书）去银行、中介机构询问可贷金额及利率。

老业务员、负责任的居间公司凭你的这些资料足以告诉你可贷金额、适用利率、办理周期，根本没必要乱拉征信。

现阶段许多银行采取大数据预审，2~3个月内连续拉征信超过5家银行，可能导致预审的评级下并降享受不到低利率。

第二步：从进件到出批复（1~14天）

批复相当于银行的纸质放款承诺。绝大多数银行从客户进件到出批复需要3~14天，少数银行只需1天，有些银行甚至要一个多月。

经营类抵押贷款的放款速度很大程度依赖于出批复的速度，如果一个银行告诉你出批复需要1个月以上的时间，就要斟酌一下是否同时进件其他银行。因为1个月以后的不确定因素实在太多了。

我遇到过老板朋友在贷款审批过程中出现逾期的，一些银行是愿意接受客户解释并批款的，但另一些不能。

正常规律是100~500万一周以内见批复，500~1000二周以内见批复，1000万以上一周到三周批复，特例除外。

第三步：签借款合同、敲抵押、放款（7~14天）

经营类抵押从出批复后到放款的正常周期在7~14天。

提放加急业务能让我们出了批复就能拿到钱，但可能会有1%左右的保险费用（有些银行也可能没有）。

如果银行出完批复拖延放款周期，我们应当去银行当面沟通，拖的时间实在太长（比如出了批复1~2个月还不放款），可通过投诉、起诉、及时更换银行来保证自己的合法权益。

综合下来个人经营类抵押放款周期最快3天，最慢2个月。此外，办理流贷和经营性物业等对公贷款放款周期为1~4月（小额税金贷不算），所以对公贷款更应当未雨绸缪。

银行个人抵押贷款需要些什么条件（长沙银行个人经营贷款）

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