有贷款的房子如何办抵押？贷款未还清如何办理银行抵押登记

现在的房价，我想很多朋友应该都了解，只高不 低，要买房难度还是很大的。有一些朋友在贷款 买房后，遇困难资金周转不开急需用钱，就会考 虑将房子抵押，或者转让出去。

有贷款的房子如何办抵押？

第一种是直接办理房屋二次抵押

一般要求是按揭房贷还款满一年，有房产证就能 直接办理二抵，不过贷款额度不一定会很高。

房屋二次抵押贷款的额度是根据房屋的余值来决 定的。无论是一抵还是按揭房做二抵，起码需要 保证所有证件齐全，包括房产证、土地证（证件合 一的不动产证）。

计算方式：贷款额度=房屋价值X70%-原贷款的 本金余额

比如说评估价200万的房子，现在还有50万按揭 没还清，那可贷额度就是200X70%-50=90万

不同的地区和银行，对于按揭房的抵押要求都不 同。之前各银行受调控影响，资金也都收紧，再想做二抵就会难很多，需要借款人提前做好准 备。

而且并不是所有的银行都接收房屋二次抵押贷 款，例如中国银行在2013年就取消了二抵业务。

第二是用垫资过桥还清贷款之后办理一抵

简单来说就是把贷款从—个银行转到另个银 行。

借款人先在A银行贷款，但由于某些原因现在要向 B银行贷款，可是无法全部结清A银行的贷款。于 旱诵对垫资供还A银行贷款，再向B银行贷款，放 款后再还垫资。

当借款人资金不足无法偿还贷款时，也可以通过 垫资的方式短期融资回本，然后再把这笔贷款借 出来偿还给垫资公司，这个过程就叫过桥。

目前所有的转抵押贷款业务，当涉及到结清原贷 款的操作时，大部分都需要过桥垫资的介入。

案例：客户李先生的房子市值大概是300万左 右，之前办理的A银行按揭贷款还剩80万，因为 生意周转需要100万的资金，就准备做转贷。客 户觉得做二抵利息太高了不划算，把剩余的按揭 都结掉，再办B银行的一抵，但是又没有钱足够 的钱。

我们给他的方案是用垫资过桥的方法来操作。先 用垫资把A银行尾款还掉，把房子变成全款房了， 然后再把全款房拿去B银行做抵押，银行批了 195 万，放款之后再把垫资80万还掉。

垫资一般都是短期的，也就几天时间。时间计算 是从过桥资金成功出款到A银行还款账号为起点， 到B银行放款后结清过桥资金为终点。

注意事项：

1、 垫资之前，预估好银行抵押贷款的批复额度和 预计垫资时间，找靠谱的贷款中介问清楚，梳理 清楚操作流程

2、 确保找到的是真正一手资金方，而不是冒充的 “多道贩子”，那些要在放款前就扣—大笔“保证金”的千万小心。

3、 条件允许的情况下，宁可为了确定性而多垫 资，也不要少垫资增加不确定性。

有贷款的房子如何办抵押？贷款未还清如何办理银行抵押登记

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