长沙如何去银行办理房产抵押贷款，贷款未还清如何办理银行抵押登记

现在的房价，我想很多朋友应该都了解，只高不低，要买房难度还是很大的。有一些朋友在贷款买房后，遇困难资金周转不开急需用钱，就会考虑将房子抵押，或者转让出去。

有贷款的房子如何办抵押？

第一种是直接办理房屋二次抵押

一般要求是按揭房贷还款满一年，有房产证就能直接办理二抵，不过贷款额度不一定会很高。

房屋二次抵押贷款的额度是根据房屋的余值来决定的。无论是一抵还是按揭房做二抵，起码需要保证所有证件齐全，包括房产证、土地证(证件合一的不动产证)。

计算方式：贷款额度=房屋价值×70%-原贷款的本金余额

比如说评估价200万的房子，现在还有50万按揭没还清，那可贷额度就是200×70%-50=90万

不同的地区和银行，对于按揭房的抵押要求都不同。之前各银行受调控影响，资金也都收紧，再想做二抵就会难很多，需要借款人提前做好准备。

而且并不是所有的银行都接收房屋二次抵押贷款，例如中国银行在2013年就取消了二抵业务。

第二是用垫资过桥还清贷款之后办理一抵

简单来说就是把贷款从一个银行转到另一个银行。

借款人先在A银行贷款，但由于某些原因现在要向B银行贷款，可是无法全部结清A银行的贷款。于是通过垫资偿还A银行贷款，再向B银行贷款，放款后再还垫资。

当借款人资金不足无法偿还贷款时，也可以通过垫资的方式短期融资归本，然后再把这笔贷款借出来偿还给垫资公司，这个过程就叫过桥。

目前所有的转抵押贷款业务，当涉及到结清原贷款的操作时，大部分都需要过桥垫资的介入。

案例：客户李先生的房子市值大概是300万左右，之前办理的A银行按揭贷款还剩80万，因为生意周转需要100万的资金，就准备做转贷。客户觉得做二抵利息太高了不划算，把剩余的按揭都结掉，再办B银行的一抵，但是又没有钱足够的钱。

我们给他的方案是用垫资过桥的方法来操作。先用垫资把A银行尾款还掉，把房子变成全款房了，然后再把全款房拿去B银行做一抵，银行批了195万，放款之后再把垫资80万还掉。

垫资一般都是短期的，也就几天时间。时间计算是从过桥资金成功出款到A银行还款账号为起点，到B银行放款后结清过桥资金为终点。

注意事项：

1、垫资之前，预估好银行抵押贷款的批复额度和预计垫资时间，找靠谱的贷款中介问清楚，梳理清楚操作流程

2、确保找到的是真正一手资金方，而不是冒充的“多道贩子”，那些要在放款前就扣一大笔“保证金”的千万小心。

3、条件允许的情况下，宁可为了确定性而多垫资，也不要少垫资增加不确定性。

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