公积金贷款与商业贷款的区别（长沙银行贷款还款方式）

买房贷款，就涉及到贷款方式和还款方式的选择。银行贷款月利率的高低直接决定了人们贷款成本的高低。除此之外，贷款成本还与人们的还贷方式有关。贷款方式主要有公积金贷款、商业贷款和组合贷款；还款方式主要有等额本金和等额本息。小编讲一下银行贷款还款方式。

一、银行贷款方式

1、公积金贷款

优点：

公积金贷款的利息低于同期商业贷款，能省去不少总利息。

缺点：

（1）按照各地政策，职工缴满一定期限的公积金才能申请公积金贷款。

（2）贷款额度与职工公积金账户余额、缴存额度多少有关，且有最高贷款额的限制。

（3）公积金贷款在贷款流程、手续上，要比商业贷款复杂一些，审批时间也较长。

（4）贷款的房产性质有一定限制，仅限普通住宅；40年、50年产权和别墅不能使用公积金贷款。之前有公积金贷款未结清，不能再次申请公积金贷款。

2、商业贷款

优点：

（1）贷款的额度高。买新房，交付了不少于规定首付比例的首付款，余下房款，都可以贷款。

（2）办理流程、手续简单。

（3）房产产权性质无限制，非普通住宅，也可以申请商业贷款。

（4）贷款对象无限制，信用好、收入稳定的买房人，均可申请商业贷款。

缺点：

贷款利率高，总利息高。

3、组合贷款

优点：

（1）利息适中。商业贷款部分，采用商业贷款利息；公积金贷款部分，采用公积金贷款利息。

（2）由于是公积金贷款和商业贷款的组合贷款，其贷款的额度比较高。

缺点：

办理时间较长。因为组合贷同时涉及到公积金与商业两种贷款，所以需要进行两遍审核程序，而商业贷款部分需要抵押登记后银行见他项权利证才能放款，这也使得组合贷在办理流程上比纯商贷与纯公积金时间更长，造成很多业主对这种贷款方式的接受程度低。

二、银行贷款还款方式

1、等额本金还款

等额本金，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，借款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。这种贷款可以提前还款。

计算公式：每月还款金额 = (贷款本金÷还款月数)+(本金 - 已归还本金累计额)×月利率

举例：借款50万元，10年还清，年利率7%，月利率0.5833%，则每月还款本金为：50万/120个月，即每月为4167元；

（1）第一个月还款利息为：50万*0.5833%=2916.5元，则第一个月的实际还款额为4167+2916.5=7083.5元。

（2）第二个月剩余本金为50万-4167=495833元，则第二个月要还的利息为：

495833*0.5833%=2892.2元，则第二个月的实际还款额为4167+2892.2=7059.2元

以此类推，等额本金下10年共还款约67.65万元，共支付利息17.65万元。

2、等额本息还款

等额本息，指将收益和本息加起来后平均到每个月，每月偿还同等数额的资金，这种还款方式由于本金归还速度相对较慢，占用资金时间较长，还款总利息较相同期限的等额本金还款法高。这类贷款可以提前还款。

计算公式：每月还款额=[贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数]÷[(1+月利率)^还款月数-1]

举例：借款50万元，10年还清，年利率7%，月利率0.5833%，则每月还款额（含本、息）为5805.4元。

（1）第一个月计算出的利息同样为2916.5元，第一个月只归还了本金5805.4-2916.5=2888.9元；

（2）第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即50万-2888.9=497111元，则第二个月应还的利息是497111*0.5833%=2899.6元，即第二个月归还的本金为5805.4-2899.6=2905.8元

以此类推，等额本息下，10年共还款约69.67万元，共支付利息19.67万元。

3、等本等息还款

等本等息，在某些情况下可能会被叫成等额本息，但计算方式是完全不一样的，等本等息的所有利息计算都是以全额计算。将贷款本金和贷款期限内需要支付的利息除以还款月数，每月归还固定的本金和固定的利息。在这种还款方式下，由于前期支付的利息比实际使用的贷款利息要低，所以一般不允许借款人提前还款，如提前还款，会加收利息。

举例：借款50W，一年周期，月利息1.5%年率就是18%，每个月还款的本息是相同的，则每月还款本金是50W/12月=41667元，还款利息是：50W*1.5%=7500元，每月还款本息就是41667+7500=49167元。

一年后还款的总额是59W，共支付利息是9W元。如果是10年只利息就是90W，远远高于等额本息和等额本金，目前这种方式很少采用。

还款方式 适用范围 优点 缺点

等额本金还款 适用于有持续现金流入的行业和借款人，且前期现金流入较大而后递减的情况。如营运类汽车贷款，因为所购新车开始投入运营时，维修保养费少，收入较大，而后会随车辆的营运而费用增多，收入会递减，这与等额本金的还款方式相吻合。这种方式也适用于商品流通业、服务业、加工制造业。 1、贷款是按月归还，贷款余额在不断地减少，贷款风险在降低；2、对于借款人来讲，按月归还贷款还款压力较小，容易归还，可避免一次性的巨大压力。 1、如果借款人是优质客户，贷款减少，利息也减少，降低了贷款机构的收入；2、对借款人来讲，随着贷款的逐渐归还，利用的资金越来越少，资金利用率不高。

等额本息还款 用于有持续现金流入的行业和借款人，且现金是基本均匀的，主要用于补充流动资金、增加库存。如商品流通业、服务业、加工制造业。 同等额本金方式。 同等额本金方式。

等本等息还款 主要用于有持续现金流入的行业和借款人，且现金基本是均匀的，用于补充流动资金、增加库存。如商品流通业、服务业、加工制造业。 1、贷款是按月归还，贷款余额在不断地减少，贷款风险在降低；2、对于借款人来讲，按月归还贷款还款压力较小，容易归还，可避免一次性的巨大压力。 1、如果借款人是优质客户，贷款减少，利息也减少，降低了贷款机构的收入；2、对借款人来讲，随着贷款的逐渐归还，利用的资金越来越少，资金利用率不高；3、一般来讲，这类贷款不能提前还款，借款人在资金充足的情况下，也必须使用借款，增加借款人的成本，降低了信贷资金的使用效率。

4、按月还息到期还本

借款人每期须偿还本期应付的贷款利息，到期一次性偿还本金与当期利息。

5、一次性还本付息法

一次性还本付息法指借款到期日一次性偿还所有贷款利息和本金的还款方法。对贷款期限在一年以内(含)的适用一次性还本付息法。

6、先还息后按月等额/等本

申请住房按揭贷款的借款人可以选择的一种还款方式，借款人在入住房屋前可先还贷款的利息，不还本金，入住后才按等额本金或等额本息的还款方式还款。

7、组合还款

申请组合贷款的借款人 ，分开计算贷款利息 ，分开选择还款方式，按照约定的方式还款。

8、授信分段还款

贷款期限分为两个阶段段，制定好两个还款阶段归还本金的比例，两个阶段都按照等额本息的方式计算每月的还款额。

公积金贷款与商业贷款的区别（长沙银行贷款还款方式）

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