房抵贷怎么贷,长沙房产抵押贷款,没有真实经营,该怎么做?

一、“问题房抵贷”是什么?

我们解释一下定义，“问题房抵贷”是指以房地产（大多数是住宅）为抵押物的，发生逾期而无法偿还，由银行、小贷公司、互联网金融机构等主体发放的，金额在几十到几百万不等的个人贷款或小微企业贷款。

二、关注的要点

下面进入正题，问题房抵贷应该怎么玩。其实既然是不良资产，那么要玩好无非关注两点，一是“买得好”，二是处置能力。

（一）买得好

“买得好”不同于“买好的”，买得好首先是指价格相对足够低，目前问题房抵贷的市场转让价格应该在本金的七折至所有本息及费用之间。谈到价格时有个隐含前提，就是买的是贷款而不是房产本身，法律角度讲就是买的是债权而不是物权。

（二）处置能力

问题房抵贷的处置方式包括转单、催收、司法处置（包含诉讼、仲裁及法拍）、债权转让、以房抵债、不良资产证券化等，尤其是司法处置，是大多数不良生成机构或投资机构的首选处置方式。

1、转单

转单其实也是一种债权转让，是在一家机构将房抵贷转让给另一家同业机构，抵押权一并转让，债务人向新的债权人履行还款义务。

2、催收

这是小额分散类不良资产的传统处置方式，房抵贷也可以使用，包括电话催收和上门催收等，但效果一般不明显。

3、司法处置

通过诉讼或仲裁拿到生效裁判文书，申请执行，通过司法拍卖抵押物偿还贷款，这应该是问题房抵贷的主流处置方式，也是投资问题房抵贷时的主流逻辑。

4、债权转让

如果经过催收和司法处置效果不明显，那么可以考虑债权转让。债权转让其实说起来挺简单，无非是买卖双方商定一个转让价格的问题，但要实际做起来也不简单。

5、以房抵债

司法处置流程进入司法拍卖环节后，拍卖流拍或变卖失败后可以申请法院以房抵债，这是债权人的权利，但是否行使要做好评估。

6、不良资产证券化

不良资产证券化，这个处置方式看起来“高大上”，特点是：批量处置，可做结构化分层而满足不同风险偏好的投资主体、资产信用而非主体信用、风险隔离。

三、底层逻辑趋势

问题房抵贷的最重要的底层逻辑支撑就是“房价稳定或上涨”，但房地产（主要是住宅类）的形势近期看比较严峻，融资环境可以说全面收紧，包括银行、信托、债券、ABS和海外债券等融资渠道，不少公司靠狠抓销售回款和卖项目回笼资金。

住宅资产作为房抵贷最重要的回款来源和主要估值依据，个人判断其价格走势应该不会重演全面疯涨的美好景象，但跌幅应该也不会太大，很长一段时间基本会在一个小范围内做箱体震荡，且振幅不会太大。

四、具体玩法

具体到技术层面，主要应从尽调、估值、处置、科技辅助四个方面不断提升技术水平，形成体系化的流程和制度，引进专业人才，深度融合科技手段，科学合理的激励约束机制，资金、资产、处置三方合理分工合作，方能掘金问题房抵贷。

（一）尽调和处置是息息相关的，尽调时就以处置退出为目标，将来怎么处置，现在就要从哪些方面做尽调。

1、思路应开阔，即不要只盯着房子和法拍。这里依然强调一个前提，我们买的是债权而不是物权，既然买的是债权，那么作为抵押物的房子只是多个还款来源中的一种，如果债务人能还钱，甚至可以不用拍房子。

2、掌握真实全面的信息是关键，这需要深入一线，在无人配合甚至充满敌意的环境下展开尽调，摸清真实情况。如果抵押物是唯一房产、抵前租赁、老人居住或社会人员占用等等，考虑处置的难度加大，估值应做调整，相应的收购价应该更低。

（二）估值以抵押物为基础，兼顾借款人

虽然做问题房抵贷业务看中的就是作为抵押物的住宅，但估值时应回归本源，即以债权视角，科学系统的分析抵押物市场价值、房价走势、快速变现折扣、处置周期、处置障碍减值等因素，兼顾借款人还款意愿、有无其他产业、名下企业经营状况、目前生活档次等，为收购提供可靠依据，确定最终收购价格。

（三）深度融合科技手段

互联网+不良资产早在三四年前就成为创业风口，此后逐渐归于平淡，仍然活跃的几乎屈指可数，说白了，“信息就是钱”，本来我掌握的关键信息是获得收益的关键，你却让我公开到网上去，让撮合平台帮忙达成交易，撮合平台得到佣金或流量，我得到了什么呢？

相信理性的人不会这么选。数据分析和资讯类，由于不良资产是个小圈子，市场范围有限，靠流量变现估计盈利空间有限。

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