哪些房产不能做抵押贷款的（房产抵押贷款的十大禁忌）

众所周知，房产抵押贷款是所有贷款中优势最明显的。不但利息低，额度高，还款周期长，还款方式也比较灵活，对于个人和企业都是最佳的选择。但实际操作过程中，也不是所有的房产都可以做抵押，下面单独给大家介绍下有哪些房产是做不了抵押的。

1、公益用途房屋：根据有关规定，学校、幼儿园、医院等以公益为目的公益设施，不论其属于事业单位、社会团体还是个人，都不得抵押。

2、小产权房：小产权房只有使用权，没有房产证所赋予的所有权。银行自然也不接受抵押贷款。小产权房又叫自建房，是通过私人之间买卖土地建设起来的房产，因为土地不是通过拍卖所得，因此小产权房的业主只能拥有土地的使用权，没有所有权。而且我国的国土资源部也明确规定，小产权房实质是违法建筑，违反土地管理法律，因此小产权房是不能作抵押贷款。

3、农村自建房：农村自建房和小产权房一样，房屋的主人只享有土地的使用权，没有所有权，农村宅基地的土地 所有权归集体所有，因此个人是不能买卖的，更不能作抵押。

4、未取得房产证的商品房：如果商品房只有购房合同协议，没有房产证是不能作抵押的。因为房产抵押必须要进行登记，而登记的依据就是房产所有权，也就是房产证。我国《物权法》规定不动产所有权以登记为准，房产证是房屋所有权的唯一证明，没有房产证的房子是不能买卖、置换、赠与、继承、转让的，因此不能作正常的抵押。

5、未结清贷款的房子：已经办理过一次抵押贷款的房屋还能再次抵押吗?在第一次抵押贷款时，银行已经拥有了这所房产的他项权利。而法律不允许两家银行获得同一所房屋的他项权。这个情况需要结清第一次抵押贷款，才能重新做抵押贷款。

6、房龄过老、面积过小的二手房：银行对于二手房抵押贷款的条件是苛刻的，大多限制在房龄和面积上。一般房龄在30年以上，50平方米以下的二手房，许多银行是不予放贷的。

7、未满5年的经济适用房：未满5年的话是不允许上市交易的，银行同样无法取得他项权利证，不能办理抵押贷款。

8、未满 5 年的保障房：保障房是具有政策保障性质的房产，是政府以土地划拨的方式为主，投资、管理的政策性住房， 和经济适用类似，保障房也有一定的交易限制，5 年之内是不能获得产权证的，也没法正常交易，所以未满 5 年的保障房也是不能抵押贷款。

9、部分公房：如果无法提供购房合同或购房协议，或者不能提供央产房上市证明，也无法进行抵押贷款。

10、文物保护建筑：列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。

11、违章建筑或临时建筑：违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。包括有些商品房，违规搭建阳台或者改变现状，物业起诉等，这类的也是做不了的。需要恢复原状，取消违规记录后才能办抵押。

12、权属有争议的房子：权属有争议的房子和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房子，不得抵押。

13、产权人年龄过大的商品房：一般来说，银行等贷款机构办理抵押贷款年龄要求，女性不得超过 65 岁，男性不得超过 70 岁（以长沙为参考），如果产权人的年龄过大，贷款机构一般是不接受做抵押的，除非借款人把产权转移到到年轻人的名下。其中的原因是年龄大的产权人不确定风险比较大，万一产权人突然去世，而贷款又不能正常还款，那房产就没法处理。

11、军产房：军产房就是部队在军队所有土地上建立起来的房产，军队房屋的所有权属军委、总部，所有权性 质属军产，不属于个人所有，因此不能作为抵押贷款。

哪些房产不能做抵押贷款的（房产抵押贷款的十大禁忌）

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