房产抵押贷款业务中，影响房产评估值的因素有哪些？

在长沙，房产抵押经营贷办理流程有哪些？贷款怎么评估自己房子的估值？

现在，房地产抵押成为最为常见的个人或企业贷款方式。缺钱的时候，企业主都会找到银行进行房产抵押，获取经营性贷款。

在房产抵押时，银行为了确定抵押物的担保价值，会委托专业评估公司对所抵押的房产进行评估，主要评估房屋的价值，以及是否存在瑕疵，评估完成之后，银行根据估值给予一定额度的贷款。

想要把自己房子拿出去做抵押贷款的人，都是急着用钱的，无论是缺钱还是要去赚大钱，我们的目的只有一个：提高房屋评估价格获得高额度贷款！

而房地产评估报告就在这个时候起到了重要作用。那么，什么是房产抵押价格的评估？抵押贷款额度主要由房产评估价值决定，影响房产评估值又是什么？贷款房产评估的流程又有哪些?有哪些注意事项呢?

什么是房产市值？什么是评估值？

在抵押贷款业务中，房产市值和房产评估值是两码事。

房产市值≠房产评估值；房产市值一般大于评估值，极少情况下可能做到评估值大于或者等于房产市值。

房产抵押贷款额度的估算逻辑，房产评估值至关重要。

通常情况下，银行计算借贷人抵押贷款额度常用的逻辑如下：

抵押贷款额度=房产评估值×抵押率。

房产抵押贷款业务中，房产评估值的流程有哪些？

1、向银行发起贷款申请，签署文件后，银行会安排银行指定的评估公司准备下户评估。

2、客户向银行提交房本复印件等资料，银行把房本发给评估公司。

3、房屋抵押评估的机构约定实地勘察的时间，并明确勘察时的具体要求。

房屋抵押评估机构在约定时间对委托方的房屋进行实地勘察并评估，并出具房屋抵押评估报告书。

评估结果一经确定，便具备法律效力，形成法律文件，对银行和贷款者双方均具有约束力。

银行会根据评估值，给与一定的贷款额度，市场上银行主流的成数为；住宅一般评估值7-8成，写字楼和公寓为评估值6成，商铺大概为评估值5-6成……

房产抵押贷款业务中，影响房产评估值的因素有哪些？

目前市场上最为广泛的也是最为精确的房产评估方法是市场比较法，在估算房价时参考的因素如下：

（1）所在小区的均价，以及小区内类似房屋的挂牌价和成交价格；

（2）周边小区类似房源的挂牌价和成交价格；

（3）所在小区和所在板块的房价走势；

（4）被估算二手房的特性，包括房型、楼层、装修、朝向、房龄、小区内位置、景观等等。

对于上述因素，采用科学的统计理论和数学模型算法，计算出各因素对房价的影响程度。然后根据被估算房屋的具体特性，给出其尽可能合理的价格。

房地产的二次抵押可贷值怎么确定？

按照《房地产法》和《民法典》的规定，同一宗房地产可以设定两个以上的抵押权，即房地产抵押后，该房地产的抵押价值大于所担保债权的金额部分可以再次进行抵押，但再次抵押金额不得超出房地产抵押价值的余额。

因此，银行在授信额度时，会明确说明是否已扣除前一次担保的债权金额，以免发生误会。

房产抵押贷款业务中，影响房产评估值的因素有哪些？

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