抵押房产二次抵押风险大吗？长沙房子贷款未还清,可以做抵押贷款吗

在长沙，房子贷款未还清，可以做抵押贷款么？按揭房、抵押房二抵有什么要求？如何申请第二次抵押？

为什么现在二抵需求大？

1、有些客户，原来的贷款按揭（一抵）例如公积金按揭利率比较低，很多人不舍得还掉一抵；

2、如果还掉一抵（一抵转贷）操作比较麻烦（需要下家批款，垫资还商家，解押，抵押等操作步骤），如果没有一抵还款能力的话，还需要额外支出过桥垫资的费用；

3、部分客户着急用钱，二抵简单速度快，可以快速拿到钱。

什么是房产二抵？

所谓“房产二抵”，全称“房产二次抵押贷款”，又叫房屋“净值贷”，又叫“二次顺位抵押贷”有的银行也叫房屋“余值贷”或“余额贷”，就是将已经抵押的了的房产（买房时的按揭或者做银行抵押消费贷，抵押经营贷）再次抵押；一般可以贷到的额度是房屋的评估价乘以一个折扣，再减去剩余未还清的按揭金额，折扣基本上是住宅7成、商业5成。

也就说，借款人可以不用还清以前的贷款，直接用房产再次抵押贷款（备注：凡是抵押类贷款，一定需要房产证原件到房产局进行抵押登记，二抵则需要办理顺位抵押登记）；

这里可以看出二次抵押房产的几个特性

1、二次抵押贷款是指将已做抵押的抵押物再次抵押，从放款人处获得贷款。

二次抵押贷款的特点是不用还清以前的贷款，直接再次抵押再次获得贷款，节省了时间和垫资成本等很多中间环节。

2、二次抵押属于余额抵押，依照物权法的规定，只要在一次抵押后，房产价值上还有的余额，就可以做二次抵押。

目前，国内做余额抵押的常见形式，一般是典当抵押或专业贷款公司抵押等。

为什么多数银行没有二抵业务？

一抵二抵从放款机构的角度来看，涉及到一个情况叫做“优先受偿顺序”，是指同一财产向两个以上抵押人抵押的，拍卖、变卖抵押物所得的房款应当有限清偿谁的债券，抵押权的顺序，直接影响抵押权人是否得到充分的清偿，这是抵押权人的一项权利，一般称为“顺序权”或“次序权”。

所以大家想一下：如果一套房子抵押给两个银行，一旦出现坏债，不能还款了，在房产的处置的时候会涉及两家银行，增加债务处理难度。先登记的抵押权效力优于后登记的抵押权，也就是一抵大于二抵对房产的优先清偿权；

所以，为什么银行不愿意做二次抵押?

一、风险大，从银行的角度来说，如果借款人申请完一抵后再次申请二抵，那就说明这个借款人很缺钱，有可能债务压力比较大，面临逾期风险。

二、处置麻烦，如果借款人逾期后无法及时偿还贷款的时候，法院在进行拍卖房产时会首先偿还一抵债权人的资金，有多余的钱才会偿还二抵债权人，我们都知道现在房价处于下行状态，而且法拍经常也会流拍，所以二抵的风险还是挺大的。

二抵额度、利率如何？

1、贷款限额：

（1）贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。

（2）房屋价值以二次抵押时的评估价。住房抵押的二次贷款抵押率一般不超过70%。

2、贷款期限：

二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定，用于个人消费类贷款长不超过5年，用于个人经营类贷款长不超过3年，并且贷款到期日不超过第一次抵押贷款的到期日。

3、贷款利率：

执行中国人民银行规定的同档次商业贷款利率。

一般银行机构类二抵业务，实际年利率一般在5%-8%左右，金融机构二抵业务实际年利率一般在6%-10%。

何为贷款截断再抵押？

贷款截断再抵押，就是换家银行审批后将贷款一次性还清后，再将房子做抵押贷款。

一共分为两种：

按揭中的房产做截断

抵押中的房产做截断

截断的本质是在扩大负债，提高杠杆比例。

房产二次抵押怎么办理？

1、选择贷款机构

办理房产二次抵押贷款的第一步是选择个靠谱的贷款机构。

一般分为银行和非银行借贷机构。银行贷款对借款的要求较为严苛，申请门槛高，工作、收入不稳定的客户很难从银行拿到贷款。

而且由于银行行事比较谨慎，从申请到放款一般需要十五到二十五个工作日才能完成。

2、提交申请材料

不同银行、金融机构、平台对申请材料的要求略有不同，一般分为身份证明、产权证明及收入证明这三大类，基本如下：不动产证、夫妻双方身份证、户口本、结婚证。

3、审核和评估

贷款机构会根据借款人提交的材料进行贷款资质审核。审核通过后，会对抵押房屋的贷款额度进行评估。

贷款金额的计算方式为：放贷金额=房产评估价值×贷款成数。

一般银行会要求到指定或者认可的评估机构进行评估，评估时会收取评估费。不同银行的收费不一样，另外不同地区的收费标准也不一样。

4、签订合同及完成贷款

在签证合同之前，银行和借款人再次确认贷款额度、利率、期限、还款方式等，之后就进入了签订合同的环节，并办理抵押登记。待款项打入借款人指定账户，完成放款

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