房产抵押贷款的条件是什么?手续怎么办，商业抵押贷款的四个问题

很多人在考虑办理抵押贷款时，关注最多的四个问题，也是客户最能体现客户需求的四个问题：额度、利率、年限、还款方式。客户关注的只有这么多，而我们需要了解清楚客户所有的情况才能更好的为客户匹配适合的解决方案，个人自己申请同样适用。

看似复杂繁琐，实际上也确实如此，我们一项项来解释

从“人”的角度出发，分为抵押人和借款人，当然，这两个有可能是同一个人。

一、年龄

抵押人、借款人年龄一般分为四个年龄段，18-22，22-60，60-65，65-70

18-22岁：这个年龄段一般不可以作为借款人，毕竟还款能力有限，部分银行可以操作，需要父母作为共借人进行申请。

22-60岁：这个年龄段的人群可以整成进行申请，无需父母或者子女共借，有的银行也会从25岁起申请

60-65岁：超过60岁以上的人群在申请办理抵押贷款时，公证处要求必须子女知晓这件事，这个要求也是由于早些年的“以房养老”骗局导致的，不过，是否需要公证就得看银行的要求了，比如长沙市场上做的河北邮储银行、石家庄农行、保定工行、山西工行等，都是可以不公正的。

65-70岁：大多数银行要求65岁以上借款人必须加子女共借，因为银行担心借款人因年龄过大导致收入或身体问题后期无法正常还款。

70+：70岁以上的借款人几乎很少有银行愿意承接了，甚至对于抵押人年龄也是一个难以逾越的门槛了。但是还是有银行可以正常申请的，比如浦发银行、中国银行。

二、婚姻

说完年龄再来看婚姻，婚姻状况分为未婚、已婚、离异、丧偶四种

未婚：如果借款人为未婚状态，并且年龄在正常年龄范围内，只需要自己单独出面签字借款即可。

已婚：已婚状态下，无论抵押房产是婚前财产还是婚后财产，必须夫妻双方共同出面签字，毕竟婚后的债务属于“夫妻共同债务”。如果有多段婚史的，需要判断目前抵押的这套房产产权是否清晰，如果之前的婚姻对于这套房产仍有纠纷也无法正常办理。

离异：当前离异状态下，需要提供离婚证、离婚协议、法院判决书、调解书，并且产权分割清晰，如果有多段婚史需要提供全部上述材料。

丧偶：丧偶状态下需要做遗嘱公证，确保产权清晰无纠纷之后再做申请。

三、征信

征信主要看逾期、查询、五级分类、小贷笔数等情况

大多数情况下，银行是需要看抵押人和借款人近两年参考近五年的征信情况，如果抵贷不一的情况下，部分银行不看抵押人征信。

逾期：一般要求近两年不能连三累六，不能有当前逾期，尤其是国有银行对于征信看的会比较严格，还有一部分银行会先过系统评分，系统评分过不去没有办法继续走后面的流程了，比如平安、邮储、招商、工行等。地方性商业银行有的对于征信会比较宽松，其他资质比较优质，即使“连7”或者当前逾期也是可以进行申请的，比如渤海银行、蒙银村镇银行等，这种类型的银行利率会略高一些。五级分类中如果出现了非正常的状态，也是会影响贷款的审批的。

查询：一些银行对于客户征信贷款申请查询次数是有要求的，比如建行。查询次数一般看信用卡审批、贷款审批、担保资格审查等，查询越多意味着近期急需用钱，可能处于资金链断裂的状态了。也有一些银行不看查询或者轻看查询，如光大银行、长沙银行等

负债：一些银行会看借款人的负债情况，要求信用卡使用率低于70%以下，并且不能有太多的网贷账户，一般要求先结清或者批贷后结清再放款。

四、职业

职业看似无关紧要，但是对于抵押贷款能否申请，起了至关重要的影响。

这里面有一个重要的知识点：什么是房产抵押贷款？

房产抵押贷款是以房产为抵押物向银行或者机构申请的贷款（有点废话），用于企业经营或者消费使用（这是重点），包括抵押消费贷和抵押经营贷

如果客户的职业是国企、公职人员等，因为职业原因名下不能持有公司是很难申请抵押经营贷的，毕竟这是以企业经营为目的，这类人群可以作为抵押人，不可以作为借款人。

普通私企单位可以进行申请，无论是企业主还是员工，因为私企单位绝大多数都没有要求员工不能持有公司（公司部分会详细介绍）

军人同公职人员一样甚至更为严格。

如果没有办法持有公司，可以考虑两种解决办法，一种是申请抵押消费贷，比如河北的邮储银行、湖北农商行，专门针对这种类型的客户提供了相应的产品解决方案（可以做长沙房产哦）

五、收入

收入流水最直观的反映出借款人是否有还款能力，每家银行对于流水要求不一样，有的只需要有稳定收入即可，有的需要负债所有负债的1-2倍，有的则只需要覆盖月供就可以了。如果流水不足，千万不要花钱去做J流水，一方面违反法律，另一方面，银行也会核实也是不认的。大多数银行是允许你近期有多笔大额进出款的，毕竟做生意也是有淡旺季的嘛（懂的都懂）

房产抵押贷款的条件是什么?手续怎么办，商业抵押贷款的四个问题

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