长沙银行经营性抵押贷款（银行融资方案推荐）
银贷只是工具，经营创造价值，我是睦融智，一名一线的银行贷款策划师，企业经营者。
本文多涉及个人、小微经营性抵押，对公流贷、经营性物业个案各议。
【利率】：一抵年化2.6~8.5%、二抵年化3.55~8.5%
随着广某行11月份利率突然调至2.6%，大行纷纷来不及反应。虽然说2.6%的优惠利率只推行到12月底，但不排除为了抢夺“开门红”而延长时间。这一举动是否标志着银行抵押利率“2时代”的到来，我们一月份拭目以待。
一抵最低利率较上季度下调0.4个百分点，二抵最低利率较上季度下调0.3个百分点。
本季度方案受欢迎程度：
T0：交通、广发、中国、招商（二押）
T1：工行、招商、中信、兴业、光大、平安、浙商（二押）、农业、浦发、建行等
T2：民生（二押）、农商、稠州（二押）、邮储、杭州、厦门国际、南京、各类村镇等
本文不涉及任何单个银行融资方案推荐，融资须谨慎
【抽贷风险】：企业主要防范以下两种情况
今年许多生意受疫情影响，特别是餐饮、旅游业，对于业务收缩的企业，利率并不是越低越好。利率低于3.5%的方案，若经营不善抽贷概率较高，不易抽贷的还款模式后文详述。
同时也要规避被“口子银行”的极端方案牵连：如G某、N某行做过权利人征信不看方案，来年有20%~100%的概率被抽查贷后发票。
【额度】：上限3000万，极限7500万。
消费贷上限300万，企业流贷、经营性物业额度不限。超1500万仅占总体方案的30%，操作难度有所增加，须有一定专业度。
【还款模式】：分先息后本、等额本息两大类
先息后本类：每月还息，到期还本，主流还款方式有以下三种：
1、先息后本3~10年每年循环：需每年回存100%本金几天，经营不善抽贷风险高，利率洼地在2.6~3.35%左右。比较适合经营状况良好的老板。部分银行可采取无还本续贷模式。
2、先息后本3~5年不循环：3~5年回存100%本金一次，或只签3~5年合同。抽贷风险低，利率洼地在3.25%~3.65%。比较适合经营状况一般的老板。
3、先息后本每年归本N%：多数银行签5~10年合同，和前面回存100%本金不同，本方案只需每年归还1~5%的本金，但无法取出。购买固定资产或不动产的老板选择得多，抽贷风险低，利率洼地在3.65~4.35%。
等额类：
等额本息、本金20~30年：多数老板选等额本息。注意借款合同期限，多数银行只能签3~5年合同，少数银行能签10年合同。合同期限越长，断贷概率越低。利率洼地2.6~3.65%。
【最高成数】：
一抵：住宅7~8.5成（极限10~13成），别墅6成（极限7成），连列7成，商用房5成。
二抵：住宅6~7成，别墅6成。
能做到最高8成以上方案仅占总体方案的15%，10成方案占5%。出现老人房、小孩房、流水少、房龄老、房产位置偏、征信不好等不利因素，或多或少会有降成概率，经营优秀是重要的加分项。
【主贷人、权利人国籍】：非中国大陆籍会大幅降低可操作银行家数。
夫妻双方都是外籍人士：部分外资银行可做，须报表漂亮、收入充足，贷款1000万以上难度增加。申请外籍的老板，借款金额1000万以上，夫妻双方最好有一方是中国人。
夫妻双方有一方为中国人：流水充足即可，报表收入要求一般。2000万以内相对好做，极限可贷3000万。慎将外籍小孩名字放在产证上，会大大增加操作难度。
【年龄要求】：主贷人18~70岁，权利人18~80岁，极限情况权利人年龄不限。
不要轻易将老人（超过60岁）和小孩（低于18岁）的名字添加在产证上，会影响额度、利率和可操作银行数量。
【可做物业范围】：住宅、别墅、优质法人的办公楼商铺、优质企业厂房
住宅类经营贷多数上限3000万，3000万以上多数银行要走对公流贷，还款模式较差。商办类基本上1500万以上就得走对公。商铺最好是沿街商铺，不沿街的商铺操作难度较大。本季度多家银行已拒绝做办公楼、商铺。
【放款周期】：80%的银行周期如下
个人、小微抵押：1~3周，极限3~5天
税金贷：1~2周
中小微担保基金：2~6周
对公授信或3000万以上抵押：2个月或以上
新型企业信用（如人才贷、知识产权贷等等）：2周~2个月。
【面积、房龄要求】：
单套面积最小40平，个别不限。多数银行要求房龄30~40年内，极个别不限。优质房产房龄在20年内，近地铁或价值600万以上。
【流水要求】：
本季度流水要求大幅下降，多数银行仅需1倍覆盖贷款金额，中长期0.16~0.3倍覆盖，高息银行轻看，优质房产800万内轻看。
【产证、营业执照】：
多数银行要求双6，即产证、营业执照6个月以上。有35%的市场方案接受新产证，25%的方案接受新入股，较上季度有所放开，但睦融智坚持真实经营才能有效规避风险。注意，双新无流水方案如果出现在五大行里，将来有一定抽贷风险。
【征信要求】：
逾期情况原则上多数银行两年内不得有3个2，1个3，6个1，或不能有9个1。实际个案各异，如果我们有特殊理由造成非主观逾期，有证据能证明，可以沟通。
【放款账户】：
第三方对公：占40%，相对麻烦，要放到交易对手对公账户，1000万以上居多。
第三方法人、财务个人账户：占60%，相对简便，放到交易对手私人账户，1000万以内居多，少数银行能做到3000万。
长沙银行经营性抵押贷款（银行融资方案推荐）
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