抵押房产的几种情况（长沙银行的房抵贷有哪些产品）

1、 购房场景。目前这个时间点着实比较尴尬，因为2021年3月开始国家就在严查经营贷流入房市，抛开炒房这个专业群体不谈，有正常购买二套房或者老房置换购房需求的朋友通过对现有住房做一笔抵押贷款，然后拿这笔钱去再买一套房子，不失为一个好办法。或者由于老房挂售的周期过长，等不及找到买家过户而去做一笔抵押贷款先去买新房，等老房子出售完成，再把回款拿去结清前一笔抵押贷。有这种需求的朋友对抵押贷款的要求普遍是长周期，不用每年归本，然后就是利息尽可能的低。当然也遇到过客户用年化7.2%左右的利息去买新房，这种新房基本上拿到手就赚钱，而这一类客户基本上不符合其他产品的进件条件，最终这笔贷款都会提前结清或者转贷到其他低息的银行。

2、 负债重组。这一类客户的情况大多是本人有多笔未结清的网贷，信用贷款或者信用卡高使用率，由于贷款笔数较多，每隔几天都是一个还款日，每天一睁眼就是还钱，导致情绪焦虑，这个时候最好的办法就是用自己的房产作为抵押，一次性结清所有贷款，拉长偿还的周期，减轻每个月的还款压力。由于网贷一类的还款周期通常是1年内或者更短，而这类贷款的特点就是利息高（一般高于年化15%），而房产抵押贷款的利息远小于这个数字，贷款周期也都在3年以上，更有20年等额本息这种boss级别的细分产品，基本上针对这种需求，除非资不抵债了（负债大于房产价值），否则问题基本上迎刃而解。

3、 投资和生意周转。有资金周转需求的客户对产品的需求点相差比较大，这个问题我个人曾经重点关注过，总体来讲跟行业有关，例如有的借款人是从事快消品代理行业，本身经营流水比较大，这类客户对于抵押产品的不归本特点没有必要的要求，因为行业特点，想短期拆借到贷款本金不是难事，这类客户关心的重点在于抵押率也就是成数，如何匹配到高成数的抵押产品，充分利用自身房产的价值是满足这类客户的重点，市面上有些银行推出的98成抵押贷款就是针对这个细分群体，而其要求的进件条件之一就是流水要求是放款金额的2-3倍以上。

4、 转贷。转贷场景简单来讲就是借款人本身有一笔未结清的抵押贷款，由于某种原因而转到其他银行去重新申请贷款，这里的原因大概有两种，第一种就是前一笔贷款利息较高，像20年8月份我对接的客户张先生，因为没有营业执照等原因，选择了年化7.2%的抵押产品，并且在放款之后申请了一个个体营业执照，一年之后，张先生感到还款有压力，正巧市面上出现一款年化3.85%的产品，其也符合进件条件，这样一来，100万的贷款金额每年可以省将近4万的利息，何乐而不为。第二种情况是前一笔贷款额度较低，借款人通过转贷想多拿一些钱在手上，所以从低成数的抵押产品转向高成数的产品，满足自己更多的资金使用需求。

5、 急用钱。这类客户情况比较简单，甚至之前都很少跟网贷或者信用卡打交道。家里有急事需要用钱，而且准备时间也不足，通常是上班族，没有经营个体，流水也有限，这种情况一般很难申请到低息的贷款，但是总有一些正规银行的产品是可以完美匹配的，比如上文中多次提到的年化7.2%，五年先息后本的产品，钱到手之后，等到合适的时候再转贷，后期还是可以良性循环的。

6、 消费。用房产抵押的钱去消费，乍一听会觉得这种客户心很大，其实不然，我接触过几个大神级的借款人，思路清奇，让人眼前一亮，其中有一个刘总，在20年银行大放水期间用抵押房产的钱去买了一辆奔驰s400，还是个二手车，总额90多万，刘总的逻辑很清晰，用先息后本，年化4.2%的钱去买车，每年只要还30000多的利息，3年以后把这辆车卖掉，虽然车子本身会贬值（买新车贬值率更高，二手车相对低），但是再加一点钱换一辆三年后的更高级别的车子，整体的使用成本其实并不高，而且最骚的是，这辆车由于是全款买的（用贷款的钱全款支付），如果急需用钱还可以用月息6厘左右的成本再贷出来，哈哈，真实一石多鸟。

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