租房后发现房子被抵押怎么办？出现纠纷如何处理？

对于自己合法所有的房产，在一些情况下可以向银行或其他金融机构进行抵押，然后获得一些贷款。那么抵押中的房产是否可以出租呢？

案例一：

我们夫妻结婚后一段时间，便在市里买了2套房子。其中一套大房子用于居住， 另一套房子属于闲置状态。由于我爱人生意上的需要，我们将市里闲置的房子用作抵押，向朋友借款50万元，用于生意上的资金周转。最近我与我爱人协商，打算将闲置房出租出去，争取一些出租费用，以用于日常开支。可是我们两个人都有疑虑，不知道设定抵押房屋是否可以对外 进行出租？是否有法律上的限制？

解答：

房产抵押后能出租，出租抵押房屋时，出租人必须要书面告知承租人房屋已经抵押，否则就要承担因此造成的损失。

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十七条的规定，经抵押权人同意，抵押房地产可以转让或者出租。抵押房地产转让或者出租所得价 款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。也就是说，在抵押权人同意的情 况下，抵押的房屋可以出租或者转让，但是出租或者转让所得价款，应优先偿还给抵押权人。

《物权法》第190条规定：订立抵押合同前抵押财产已经出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

租房后发现房子被抵押怎么办？租赁关系会不会受到抵押影响？出现纠纷如何处理

案例二：

常某为了做生意，用自己名下的商铺做抵押，向高某借款200万元，并在不动产登记部门办理了抵押登记手续。办理抵押登记手续后，常某又将上述商铺出租给艾某，并告知了艾某该商铺存在抵押的情况。后常某生意失败，无法偿还高某的借款，高某行使抵押权。房屋被卖给徐某以偿还借款。徐某办理完产权过户手续后，让艾某搬出商铺。艾某有权拒绝搬出商铺吗？

解答：

民法典第405条规定：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。也就是说，如果债权人（抵押权人）为了实现抵押权而出卖债务人的房屋后，新的房主不能要求承租人搬出房屋。俗称“买卖不破租赁”。但需要注意的是，要实现“租赁关系不受抵押权影响”是有前提条件的，即房屋租赁合同的签订以及承租人占有使用房屋均早于抵押权的设立。

常某在房屋上设立抵押后，才将房屋出租给艾某，艾某明知房屋上设有抵押，仍然租赁。可见，艾某的情形并不符合民法典关于“租赁关系不受抵押权影响”的前提条件。因此，产权变更后，新的房主即徐某有权让艾某腾退房屋。

俗话说“买卖不破租赁”，意思就是房屋的权属在发生变更后如果还存在租赁关系的，租赁合同继续有效，但也存在例外情况。比如房屋在租赁前已经办理了抵押并进行登记，这时租赁关系就会因抵押权的实现而受阻，承租人的权益就难以保障。如果出租人在出租前未履行告知义务，则出租人应赔偿承租人的损失;但若承租人明知房屋已先前抵押仍执意承租的，则损失由自己承担。

房屋抵押权的效力，只对于被设定为抵押物的房屋本身有效，利息、租金等孳息不是抵押物。但当债务履行期届满，债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法查封的，自查封之日起抵押权人有权收取该抵押物的孳息。抵押权人未将查封抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的，抵押权的效力不及于该孳息。取得孳息的清偿顺序：

1.收取孳息的费用；

2.主债权的利息；

3.主债权。

4.怎么处理房产抵押纠纷

房屋先出售后抵押，购房者与抵押权人利益冲突如何处理？

在商品房买卖合同有效成立后，出卖人在标的房屋上设置了抵押权，购房者起诉请求取得房屋产权的，可分别以下情况处理：

1、如果商品房买卖合同未登记，经登记的抵押权具有物权效力，可以对抗购房者的权利，也就是房屋的抵押权要大于购房者的权利。但如果购房者有证据证明抵押权人明知该房屋已出售，而后为实现债权设定抵押权的，恶意损害第三人的行为不受法律保护。

2、如果商品房买卖合同已经登记后，出卖人就该房屋向他人设定抵押权的，抵押权不能对抗购房者的请求权。

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