按揭转经营贷的成本和风险（按揭到底该不该转经营贷款）

最近身边有不少朋友咨询我，按揭到底该不该转经营贷？划算不划算？有没有什么风险？看来这个问题，是当前的热点问题，今天就和大家一起来分析一下。

一、按揭转经营贷的好处

1、首先大家关心按揭转经营贷，肯定是看中了现在经营贷的优惠利率。目前长沙市场，经营贷利率普遍在年化3.7-4%左右，两三年前做的按揭，按揭利率普遍在5-6%左右。

前几天一个朋友就说她在光大做的，利率是5.88%；还有个邻居是在工行的按揭，利率是5.4%。如果按揭转经营贷，最高的一年可以节省2个多点利息，最差的也能省1个点。如果按揭500万，一年可以节省银行利息5-10万元。

现在的经营贷，一般都可以做5-10年，按5年算，500万贷款总共节省25-50万；如果做10年，500万贷款可以节省50-100万。这个还是相当诱人的，谁会和钱过不去呢。

2、按揭一般都是等额本息还款，每个月既要还利息还要还本金，而经营贷基本上都是先息后本，随借随还。也就是说，经营贷每个月只需要还利息，不需要还本金。按揭转经营贷会让你手头的资金更宽裕，毕竟每个月还银行的钱少了不少。

3、经营贷一般是按照市场评估价做7成，个别行也可以做8成，长沙房子这几年多少还是涨了一些，加上大家之前月供也还了一些本金回去，所以按揭转经营贷之后，一般都会多出来一笔钱，这也是经营贷的好处之一。

4、经营贷大多是放款到公司账户（当然，有些行也可以选择放款到公司法人个人账户），如果你公司是科技型中小企业、国家高新技术企业，专精特新企业，还可以享受政府的贴息，长沙市场目前一般可以贴息50-70%不等。补贴下来，经营贷实际贷款利率就只有年化1点多，比通货通胀率还低了。

5、公司贷款利息还可以作为公司财务费用入账，降低企业所得税，减少所得税支出。

估计有人会说，经营贷这么多好处，那有什么坏处呢？下面和大家讲讲经营贷的成本和风险，供大家在决策评估时做参考。

二、按揭转经营贷的成本

1、过桥费用。按揭转经营贷，要先结清按揭，然后才能重新办抵押放经营贷，一般有一个多星期的时间差。需要你先有一笔钱还掉按揭，如果没有钱，那就需要找亲戚朋友借，或者找过桥公司借一笔过桥资金。长沙市场，过桥费用大约在过桥金额的千五左右，500万就是2.5万的费用，这个是如果你没钱还按揭就会产生的费用。

2、中介费用。做经营贷，如果你自己没有银行渠道或者不懂怎么操作，或者自己熟悉的银行给的经营贷方案不好，那就需要找中介公司，目前长沙市场经营贷标准报价一般在1%左右。500万贷款中介费用就是5万元。当然，如果你自己有合适的银行朋友，而且给的经营贷金额、利率、期限条件都很好，自己也有时间跑银行，也完全可以不找中介，可以省掉这部分费用。

3、罚息费用。如果你按揭没满3年，需要提前结清，按揭行可能会收你罚息，一般是一到两个月利息。500万贷款，一个月利息大约是2万多，如果罚2个月，就是5万多，这个是可能会有的费用。

上面这三点基本上就是按揭转经营贷的所有费用和成本了。如果你自己有钱还按揭，自己做经营贷，按揭也满了3年了，那恭喜你，你基本上不用付任何费用和成本。如果上面这些你都需要，你自己可以算一算账，一共需要花多少钱。

假如你按揭是500万，利率是5.4%，经营贷利率是3.7%，做10年，找中介，找过桥，按揭需要交1个月罚息。你节省的利息大约是85万，需要支付的成本和费用大约是10万，获利75万。

有个公式，分享给大家，大家结合自己情况代进去算一下就可以得出结论了：

按揭转经营贷收益=按揭余额*（按揭利率—经营贷利率）*经营贷年限—【过桥金额*0.5%（过桥费）+经营贷金额*1%（中介费）+按揭罚息】

三、按揭转经营贷的风险

按揭转经营贷除了有费用和成本，还有些风险，也和大家分析一下，供参加参考：

1、续贷风险。按揭是20-30年，经营贷一般是3-10年，经营贷到期之后，万一银行没有经营贷产品，不能续贷的话，就需要大家一次性结清贷款本金了，这个对于有些人来讲，可能会是个风险。

当然，目前来看，这个可能性不太大，毕竟银行也需要做生意赚钱。今年给你做了经营贷，几年后经营贷到期了，如果你公司经营正常，还款付息都正常，银行为何不给你续贷呢？不续贷银行赚什么钱呢？所以，这个风险我个人认为并不大。

2、经营贷利率波动风险。有人说，现在经营贷是3点几，很便宜，万一后续涨到4点多，5点多，那岂不是白折腾了？这个也不用太担心，首先，利率涨价不影响已经放款的现有贷款，只会对后续续贷的利率有影响。而按照目前整个市场行情来看，经营贷利率回涨的可能性不大，至少不太可能回涨到比按揭还贵。

3、最后提一下，市场上也有个别行经营贷是可以拿没有实际经营的壳公司来做的，这类经营贷业务，后续就可能会有被监管部门检查发现的风险，一旦被发现，就可能会被要求提前还贷。这种事情，这两年也遇到过。如果是这类业务，大家就自己权衡吧。

按揭转经营贷的成本和风险（按揭到底该不该转经营贷款）

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