房贷转化为经营性贷款，利息比按揭贷更高吗？（按揭转经营贷的坑）

房贷转经营贷是违规的，随时有可能被银行抽贷的风险。

目前央行发现违规操作将房贷转成经营贷的银行会被处罚，违规的经营性贷款也面临被提前收贷，个人可能会纳入到银行的黑名单当中。

特别是政策松动的时候，注册空壳公司这种，后期被提前收贷概率非常大。

今天我们写这个文章的意义是给大家讲讲这块，做个分析。

违规中介：贷款最长10年，利率只需要3.2%-3.6%之间，还款方式是先息后本，可以大幅降低还款压力。

大家之前经常接到类似的电话，违规中介鼓动大家去把按揭贷款转化成经营性贷款，认为这样可以节省很大一笔利息。

近年来各大银行的贷款利率都出现了明显的下调，房贷利率已经下降到4.1%后，目前又推出了存量房贷的降息操作，经营性贷款也出现了很大的下跌。尤其是最近一年时间，有些经营贷利率只有3.5%左右，可以说是一降再降。

有人听了违规中介讲了以后，想之前申请的房贷利率比较高，比如达到5%以上，每个月的月供不少，将按揭贷款转换经营贷款之后确实能够减少不少利息？

那么到底是省钱吗？咱们来算算。

假设：在2019年办理了100万房贷，等额本息，贷款期限30年，利率是5.63%，月供是5762元。还贷3年，剩余的本金是95万。剩余的27年需要偿还的金额总共是186万左右，其中利息大约是91万左右。

房贷转化为经营贷，申请100万的贷款，需要支付的成本有：

1，贷款利息。

按照3.5%计算，贷款10年总共的利息35万左右。

2，过桥资金成本。

中介帮忙垫资结清之前的房贷，垫资费用一天大约是1‰，按照15天来计算，垫资费用大约是1.5万。

3、中介费。

中介费2%~5%不等，2%计算大概需要2万块钱。

综合，将以上三项费用加起来，100万额度10年经营性贷款需要支付的本息大约是138.5万。

这里还不包括1年，3年后，需要循环贷款归还本金的垫资，很少会给无本续贷，那时候银行还会考察实际情况，征信，流水，经营状况等。

并不是你签了10年授信就一劳永逸了！

理想化，就算用了10年到期之后，没有资金一次性偿还，还得再重新申请经营性贷款，又得额外支付38.5万的利息和其他费用。

假如20年到期之后，仍然没有能力一次性偿还，最终还款期限跟按揭贷款一样要还27年，那么剩余的7年时间还要额外支付28万左右。

这意味着27年经营性贷款累计要支付的利息、过桥费、服务费大约是105万，这个成本明显要比按揭贷款的91万更高。

看到这里有人产生疑问了，明明房产抵押经营贷款的利息更低，算下来最终利息反而会比按揭贷款更高呢？这怎么和违规中介跟我算的不一样？

因为先息后本，利息按照贷款金额直接计算。

而按揭贷款越往后还的本金越多，对应的利息其实越少。

但如果把资金的利用率，机会成本计算在内，经营性贷款肯定是更划算的。

比如正常还按揭贷款，每个月要还5700多，一年要还的金额接近7万块钱。

但是先息后本经营性贷款，一年只需要还3.5万的利息就可以，这意味着剩余的3.5万资金，你可以拿去投资理财，这样可以获得额外的收益，把这些收益加在内之后。

实际上经营性贷款的整体成本要比按揭贷款更低。

但最终也不会低太多，相反潜在的风险就非常大。

最后：

1，如果客户没有钱偿还这100万的资金，会变的被动，要么民间借贷公司借高利贷偿还银行的贷款把房子留住；

要么无力偿还，面临银行低价把房子拍卖。

2，就算很幸运，没有被抽查到，没有构成违规，但10年的授信，能保证每1年或者每3年都能循环出来吗？违规中介说的100%续贷都是假的实际中。

银行的政策不可能永远宽松，一旦未来资金收紧了，谁都说不好。

3，虽然看起来按揭贷款转化成经营性贷款可以节省一部分成本，但潜在的风险要远远比省下的利息大很多。

房贷转化为经营性贷款，利息比按揭贷更高吗？（按揭转经营贷的坑）

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