房贷转经营贷划算吗？长沙 转贷 划算吗

前一阵炒的沸沸扬扬的房贷转经营贷就是转贷中利息高转低的典型方式，转贷就是将贷款由A银行转到B银行或者转到A银行别的品种上的操作，除利息高转低外，还有额度低转高、还款方式优化、被动转贷等原因促使我们转贷。

利率高转低

房贷的5%转到经营贷的3%目前已经难操作了，这里不多说。常规的利率由高转低，对于有抵押物的贷款好操作些，因为抵押担保属于强担保，基于抵押物价值而给贷款额度的银行产品更多、更内卷些。相对的，无抵押的信用贷款在转贷上难操作些，难点在于在不结清现有信用贷的前提下，很难再从银行新批出额度。

抵押贷款目前利率最低年化3%左右（长沙地区），大部分银行可以做到3.65%，对于2年前抵押贷利率普遍4.35%以上的利率而言，有1%左右的利差空间。至于是否适合利率高转低的转贷，要看目前贷款资质能申请到最低的利率是多少，还要计算转贷的成本。

转贷成本的计算：

1.垫资费用，若转贷中还上一家贷款的钱不是自己出，需要靠垫资公司垫的话，则涉及垫资成本。目前长沙市场平均转贷垫资周期为15天，平均成本为垫资额的1%。

2.中间费用，包括通过中介做的下家贷款所支付的中介服务费以及受托支付的费用，长沙地区平均水平为贷款金额的1%。若是房贷转经营贷人士，多数没公司的，还有公司转让费用1万左右、公司会计记账费用每年2000左右，每年公司注册地址使用费用等。

至于转贷是否划算，则要看上述成本与利率降低部分的比较了。如张三在P银行有一笔500万的抵押经营贷，年利率5.25%，月息年本还款，其在G银行可以贷年利率3.25%的、同样500万月息年本还款方式的抵押贷，纵然加上垫资1%和中介费1%的成本，其转贷也是划算的。

但对于房贷转经营贷一事上则各位要慎重。一是政策上的风险，目前银行要求需要在结清房贷后再申请抵押经营贷，这中间存在结清房贷后抵押经营贷申请不下来的风险；二是房贷若是按等额本息还款的，前期还款中绝大部分是在还利息，提前还款很不划算。

额度低转高

什么样的贷款转贷可以贷到更高额度呢？

1.抵押贷款中抵押物升值的。即房子原评估值1500万，现在评估值2000万，原贷款按7成算贷了1050万，按目前评估值的7成算可以贷1400万。

2.抵押贷款中，有新银行可以放大抵押率的。如商品房住宅的抵押率有的银行是7成，有的是8.5成；如同样建外SOHO的公寓，有的银行可以贷6成，有的就可以贷7成。

3.已还部分本金的贷款。一般指采取等额本息、等额本金还款方式的贷款，像循环授信的信用贷，可以将已还的本金再次贷出来；像有房贷的房子可以做二抵，二抵可贷额度为房子现在评估值的7成或6成减去房贷余额。

4.收入较之前大幅提升的。无论消费信贷还是经营贷，收入大幅提升都会使自己贷款额度提升，但银行对收入的计算有一些自己的方式如消费信贷按公积金、社保月缴存额推导月收入；经营贷中有些银行按公司报税收入给经营信用贷额度。

此外，对于以房产抵押的经营贷客户，很多银行都在抵押贷放款后再给客户配一笔经营信用贷，额度50-150万不等，这里重点推一下中信银行新推出的经营信用贷：

额度：最高150万

利率：4.35%起

还款方式：每月还利息，每年归1/N本金，N为贷款年限，年限1、3、5年。

公司要求：注册满一年，持股10%以上且满一年，注册地在京津冀且可以下户。

房产要求：长沙，住宅或高级公寓。

此外，对征信负债和房产当前抵押也有一定要求具体可单独后台咨询我。

同样，额度低转高的转贷也要计算转贷成本与额度提升间是否划算。

还款方式优化

主要由等额本息、等额本金、月息年本的还款方式向每月只还利息不用每年归本的还款方式转贷。

等额本息还款每月还款金额通常较月息年本的高，以著名的招商银行抵押经营贷“气球贷”还款方式为例，如100万年利率3.4%的气球贷，10年授信、按20年等额本息还款，每月还款金额5748元，若采取月息年本的还款方式则每月只需还2833元，少了一半。气球贷10年共还款695585元，其中本金420055元，利息275530元，第十年末要还本金579945元。若是10年月息年本的，10年共还利息34万，虽然较气球贷的27万多，但气球贷是复利，从资金使用率上来说气球贷极不划算。

月息年本的还款方式涉及每年要归本，若归本的本金是自有无成本的还好说，若需要垫资，还有垫资成本，所以一些客户宁愿利率高点也要选月息不用每年归本的还款方式。月还息不用每年归本的还款方式有3年期的月还息、第3年归本的，还有5年或10年期，每月还利息可以每年无还本续贷的还款方式。

被动转贷

主要是原贷款银行抽贷、断贷所导致的被动转贷，主要原因有银行流水不达标、经营状况恶化、负债过高、征信逾期等。这种情况下的转贷，原贷款银行最好提前两个月通知贷款人。此类转贷最好还是转到银行去，忌转贷小贷公司、典当行去。避免出现上述情况，需要我们在贷款后做好贷后管理。

转贷实际上是保留上一笔贷款的某些方面，同时优化一些方面。

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