按揭置换企业经营贷能达到吗？经营贷置换按揭贷款

现在网络上有很多贷款广告、贷款销售电话，通过降低贷款成本诱导用户，将按揭贷款置换成企业经营贷从而达到降低贷款成本的诉求。这种目的能达到吗？答案是“能”。

按揭置换经营贷的实现逻辑是：按揭贷款的利率水平高于企业经营贷的利率水平，两者之间有很大的息差关系，部分借款用户为了减少利率成本，将原本的按揭贷款转换成企业经营贷。

举个例子：长沙地区目前首套房屋商业贷款按揭利率是年化5.15%，二套房屋商业贷款利率是5.65%，而招商银行经营性商业贷款利率是年化3.7%，其他行普遍在3.85%-4.35%之间，也就是说，符合条件的按揭贷款置换成企业经营贷，每年能节省最多接近2%的利息，最少也能节省1%利息，房屋贷款是数年的事，累计节省下来的钱可想而知。

为什么会有这种情况发生？还是疫情闹的。疫情发生之前，按揭贷款和企业经营贷之间的利息差距非常小，但是疫情发生后，小微企业的整体形势下行，央行只能通过调节货币杠杆、激发货币流动速度，降低经营贷借款利率刺激中小微企业发展，但为了同时保证“房住不炒”政策的实行，一直没有大幅度降低按揭贷款利率水平，所以两种贷款方式之间出现了巨大利率息差。

按揭置换企业经营贷，还有一个至关重要的构成因素，就是还款方式和借款合同期限。随着金融行业有序发展，金融行业利润的持续下行，银行间的竞争也越来越严重，这些问题倒逼着银行研发新的符合银行长期发展的贷款产品，也就是中长期企业经营性抵押贷款产品。效仿按揭贷款设计几款类似的企业经营贷产品，一方面有着抵押物，不担心坏账率上行，一方面可以在账面上看到持续稳定的利润，还可以长期留存客户，降低维护客群关系成本，一举多得，也就有了今天的三年?五年期先息后本、十年期先息后本、分段式百分比归本、20年等额本息、20年自主月供等企业经营贷产品。

按揭和经营贷之间有了巨大息差，银行经营贷借款时限也能被借款人接受，只差一个行业将之串联起来，就可以形成一个完整的利益链条，就是中介。房屋中介和贷款中介通过给借款人过户符合要求的营业执照、编辑借款资料、提供收款账户等行为给借款人提供全流程办理业务；也衍生出了房屋全款代购、赎楼过桥垫资、信贷抵押贷垫资回本等。中介会收取各项费用，其中有些过程是灰色的，但是市场是逐利的，有利可图，中介才会铤而走险，借款用户也是。

原来我以为金税四期上线，会打击一批按揭置换经营贷用户，稍加惩处，以示警告，但是现在疫情这么严重，估计短时间内就隐而不发了吧。

按揭置换企业经营贷能达到吗？经营贷置换按揭贷款

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